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La gestione degli immobili
FM e Benchmarking
• Il 30 gennaio 2013 a Milano l'attesa presentazione dei risultati dell'ottavo studio di Benchmarking.
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La domanda centrale per
ogni azienda è, o dovrebbe es-
sere, “sto spendendo il giusto?”
Trovare una risposta esaustiva a
tale quesito può essere un'im-
presa non delle più agevoli,
dato che impone di compiere
un’analisi approfondita che
tenga conto di un’ampia quan-
tità e varietà di dati.
Un’attività come questa è
senz’altro utile e necessaria, ma
richiede tempo, risorse e la ne-
cessità di avere un gran numero
di dati sotto controllo.
Molto più spesso, invece, ciò di
cui l’azienda ha davvero biso-
gno è uno sguardo d’assieme,
un colpo d’occhio semplice e
veloce capace di fornire imme-
diatamente il polso della situa-
zione in maniera attendibile.
Si tratta di un’esigenza espressa
e condivisa da molti Facility
Manager e che IFMA Italia ha
voluto accogliere già da qual-
che anno, sfruttando l’enorme
bagaglio di dati e conoscenze a
sua disposizione per creare un
indice di facile e rapido utilizzo
come il costo a postazione.
La qualità principale di questo
indice è proprio la semplicità.
Nulla è più intuitivo dell’utiliz-
zare la postazione di lavoro
come unità di misura tramite
cui calcolare e confrontare i
propri costi con quelli delle
altre organizzazioni.
E così, la domanda iniziale può
trovare una risposta immediata,
anche se non esaustiva: per sa-
pere se si sta spendendo troppo
basta contare le proprie posta-
zioni di lavoro, moltiplicarle
per la media di costo indicata
da IFMA Italia per la singola po-
stazione e ottenere una spesa
totale ideale.
Confrontando questa somma
con quella effettivamente spesa
per i servizi si potrà subito ve-
dere in maniera evidente se si
sta spendendo più o meno della
media per gli edifici di quel set-
tore presenti in quell’area geo-
grafica.
E, nel caso in cui il valore otte-
nuto è sopra la media, si potrà,
anzi dovrà, intraprendere un
processo di analisi più appro-
fondito, per andare a indivi-
duare l’origine di quell’eccesso
di costo e porvi rimedio.
Per procedere è però necessario
sapere cosa effettivamente sia
incluso nel costo a postazione e
cosa no, in modo da fare un
confronto davvero preciso.
Prima di tutto è bene precisare
che nell'indice di IFMA Italia
per postazione s'intende l'in-
sieme di scrivania, sedia, pc, te-
lefono e cassettiera-armadietto
senza fare distinzioni in base al
fatto che tale postazione sia o
meno assegnata o effettiva-
mente occupata. I servizi inclusi
nell'indice sono:
Servizi all'edificio: manuten-
zione impianti tecnologici, di
tutela aziendale, di solleva-
mento, edile aree interne e
esterne e verde esterno.
Servizi allo spazio: facchinaggio
e piccoli traslochi.
Servizi alle persone: manuten-
zione verde interno, pulizie, re-
ception e vigilanza non armata,
gestione documentale e ristora-
zione.
Dagli ultimi rilevamenti, estra-
polati dalla grande quantità di
dati raccolta nel corso dello stu-
dio di Benchmarking 2010, il
costo a postazione risulta pari a
3.176,50 euro a Milano e a
3.595,91 a Roma.
Analizzando più nello specifico
il divario, di poco superiore ai
400 euro, ha origine per circa ¼
nei servizi all’edificio e per
circa ¾ nei servizi alle persone.
Una parte consistente di que-
st’ultima differenza è da impu-
tare al costo per il servizio di
Il costo della
postazione di lavoro
è un’unità di misura
base per valutare
l’efficienza
di un’azienda.
Ecco strumenti
e fattori per una
valutazione precisa
Il postogiustoal prezzogiusto
ristorazione (698,52 euro a Mi-
lano contro gli 886,32 di
Roma). Tale divario nella spesa
per il servizio è il risultato di di-
versi fattori, ma uno di quelli
dotati del maggior peso è pro-
babilmente dato dalla maggiore
concentrazione al nord delle
centrali di distribuzione delle
derrate alimentari, con conse-
guenti maggiori costi di tra-
sporto per chi acquista il
servizio a Roma.
Altro fattore, che ha probabil-
mente un effetto su di un ampio
ventaglio di servizi, è la grande
concentrazione a Roma di edi-
fici ad uso della Pubblica Am-
ministrazione e, in particolare,
delle funzioni centrali di Stato,
che mostra rispetto al privato
una minore capacità di ottenere
servizi a prezzi competitivi.
Roberto Perotta
È importante sapere
cosa è incluso nella
cifra spesa: scrivania,
sedia, pc, cassetti…
Manutenzioni impiantistiche
Manutenzioni edili
Verde esterno
Facchinaggio e traslochi
Verde interno
Pulizie
Vigilanza non armata
Reception e centralino
Gestione documentale
Ristorazione
4%
2%
7%
1%
14%
7%
10%
21%
21%
13%
news
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NTERNATIONAL
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ACILITY
M
ANAGEMENT
A
SSOCIATION
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TALIAN
C
HAPTER
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EMBER OF THE
E
URO
FM N
ETWORK
• Basic Facility Management - Modulo I (BFM I)
Roma, 19 e 20 settembre 2012
• Basic Facility Management - Modulo II (BFM II)
Roma, 9 e 10 ottobre 2012
• Il controllo dei costi delle facility aziendali (CCF)
Roma, 13 e 14 novembre 2012
• Misurazione delle Performance (MIS)
Roma, 20 e 21 novembre 2012
• Planning & Project Management (PPM)
Roma, 28 e 29 novembre 2012
• Gestione Edifici e Impianti (GEI)
Roma, 18 e 19 dicembre 2012
• Gestione dei conflitti nel FM (GDC)
Milano, 16 e 17 ottobre 2012
• Solving Facility Problem (SFP)
Milano, 15 e 16 novembre 2012
• Gestione Edifici e Impianti (GEI)
Milano, 4 e 5 dicembre 2012
• Facility Team Working (FTW)
Milano, 12 e 13 dicembre 2012
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