Il BIM e la gestione dei patrimoni immobiliari

La metodologia BIM è un sistema di management che abbraccia tutte le fasi del ciclo di vita di un'opera, dalla progettazione alla gestione e dismissione, garantendo coordinazione ed efficienza tra tutti gli attori coinvolti nel processo. Il National Building Information Model Standard Project Committee definisce il BIM come “una rappresentazione digitale delle caratteristiche fisiche e funzionali di un edificio. Il BIM rappresenta una fonte di informazioni condivise che fungono da base affidabile per i processi decisionali durante il ciclo di vita di un'opera”

In merito alla fase di gestione di un bene, uno degli aspetti di maggior rilievo dei modelli elaborati secondo la metodologia BIM, è la possibilità collegare ad ogni elemento geometrico del modello un set di informazioni di qualsiasi tipo, dalle caratteristiche tecniche prestazionali ai manuali d’uso e manutenzione. Raccogliendo cosi in unico ambiente interrogabile e aggiornabile tutte le informazioni e la documentazione prodotta durante la fase di progettazione e costruzione e d’uso dell'edificio, riducendo di conseguenza il rischio di incorrere nella perdita di documentazione che in un processo tradizionale è solitamente frequente ed onerosa, traducendosi in successive indagini specifiche che spesso portano a conseguenze in termini economici come il superamento dei costi previsti per la gestione e la manutenzione ovvero alla diminuzione degli aspetti prestazionali degli edifici.

Il BIM fa fronte a queste problematiche nell'ambito del facility management attraverso la realizzazione di gemelli virtuali degli edifici e una strutturata modellazione informativa in grado di fornire le informazioni e i mezzi necessari per pianificare e gestire l'ambiente costruito in modo più efficace; ponendosi come metodologia fondamentale per effettuare scelte consapevoli basate su dati verificati e univocamente definiti soprattutto nei riguardi degli aspetti legati alla manutenzione, pulizia e fruibilità degli spazi. 

Scan to BIM

Lo scan-to-bim permette di realizzare un modello 3D dell’ambiente costruito e del suo intorno sfruttando le nuvole di punti generate attraverso tecniche avanzate di rilievo come il laser scanning e la fotogrammetria. La nuvola di punti consiste quindi in una rappresentazione dello spazio rilevato attraverso numerosi punti dotati di coordinate spaziali e coordinate rgb che, inserita all’interno di software di BIM authoring funge da base per modellazione geometrica dell’opera costruita.

 

Hotel Delfino, un caso studio 

La visione lungimirante di Arch’Idea nella gestione dei patrimoni immobiliari secondo le tecniche e le metodologie BIM, ha consentito al gruppo di lavoro di dotarsi di strumenti all’avanguardia di rilievo come il Discovery Geoslam (scanner 3d portatile di altissima precisione che sfrutta l’integrazione con fotocamere 360 e telecamere integrate nello strumento) e di software di BIM authoring come Autodesk Revit, consentendo di affrontare il caso studio dell’Hotel Delfino di Sorrento.

La struttura sorge nel comune di Massa Lubrense nella splendida cornice della penisola sorrentina. La caratteristica predominante del sito è l’articolazione morfologica che presenta una complessa scogliera scoscesa a picco su un’insenatura del mare.

Immagine satellitare estrapolata da Google Earth.

 

La commessa prevedeva il rilievo della struttura ricettiva e il rilievo topografico del territorio circostante al fine di progettare oltre al restyling degli spazi anche un nuovo porto di attracco. L’utilizzo del Disovery Geoslam ha permesso di abbattere i tempi della campagna di rilievo che ha coperto una superficie di circa 8.000 mq scoperti e 5.000 mq di struttura alberghiera in appena quattro giorni lavorativi, garantendo al contempo un'altissima accuratezza del rilievo ed una minimizzazione dell’interferenza con l’attività lavorativa ivi svolta. La sfida successiva è stata rappresentata dalla modellazione tridimensionale sulla base della nuvola di punti che attualmente non è un processo automatico ma necessità di un operatore altamente formato in grado di riconoscere gli elementi geometrici all’interno della nuvola e tradurli negli oggetti parametrici adeguati presenti all’interno di Autodesk Revit. Nei meriti dell’interoperabilità il modello così generato è stato poi tradotto nel formato IFC.

 

Nuvola di punti generata dallo strumento Discovery Geoslam.

 

Modello 3D all’interno di Autodesk Revit

 

I vantaggi di questa metodica sono legati oltreché alle tempistiche di esecuzione anche e soprattutto all’elevato livello di dettaglio: per meglio comprendere questo aspetto è sufficiente pensare che con un rilievo tradizionale della scogliera si sarebbe potuto usare un gps. Nell’utilizzo di questo strumento è necessario che l’operatore si rechi fisicamente sul punto da rilevare. 

 

Ultimato il modello è stato possibile estrapolare dallo stesso elaborati grafici, tabelle e viste 3D.