L'approccio di Novigos Tecno
Novigos Tecno si focalizza sull'analisi delle caratteristiche di pregio e delle complessità legate all'uso della modellazione BIM in ogni processo collaborativo, razionalizzando le soluzioni in base alle volontà e alle necessità specifiche della Committenza.
La consapevolezza del ruolo cruciale del BIM nel settore delle costruzioni non si limita alla fase realizzativa, ma si estende alla capacità di ottenere i dati necessari per la successiva gestione manutentiva e, in prospettiva, per la dismissione dei beni immobili. Questo approccio nasce dalla precisa volontà di automatizzare gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, rispondendo a requisiti operativi essenziali. È proprio nell'ambito storico, come dimostra questo caso studio, che la modellazione BIM esprime pienamente il suo potenziale, trasformandosi in uno strumento indispensabile per il Facility Management e la conservazione del valore immobiliare.
Il contesto
Il progetto si concentra sulla Casa delle Studentesse, un immobile di notevole interesse architettonico situato a Roma. La residenza sorge all'interno di un parco privato, posizionata sulla sommità di una collinetta vicino all'antico letto del fiume Almone, area già sede di una villa suburbana romana. Costruita tra il 1968 e il 1969 all'interno di un vasto programma edilizio e in prossimità del convitto Vittorio Locchi, la struttura si trova al limite est del quartiere Garbatella.
Il processo progettuale dell'architetto Giancarlo Rosa fu profondamente influenzato dalla scoperta dei resti di una cisterna romana annessa alla villa: Rosa scelse di posizionare il nuovo edificio frontalmente al rudere. L'antico reperto, in un ambiente semi-ipogeo, stabilisce così un forte dialogo, contrapponendosi in negativo all'elevato della nuova costruzione.
Architettura e cura del dettaglio
La struttura, realizzata con un telaio in cemento armato, è caratterizzata all'esterno dalla finitura a faccia vista di architravi e intradossi. La rigorosa ricerca stilistica di Rosa predilesse l'uso di materiali tradizionali e di uso comune quali laterizio, legno e metallo. L'impiego sapiente dei mattoni "doppio UNI" a superficie scabra, disposti uno ad uno in fase di progetto, colloca la residenza in armonia con l'ambiente naturalistico pur richiamando un'estetica urbana nord-europea.
La cura del dettaglio è testimoniata da numerosi schizzi che coprono ogni particolare costruttivo, dal generale al minuto. Questa precisione è frutto di un costante e attento colloquio con gli artigiani. L'attenzione si estende dai particolari esecutivi delle soglie prefabbricate per le finestre e il portone d'ingresso in acciaio inox, fino agli infissi monoblocco in legno disegnati al vero. Perfino la griglia metallica posta a protezione dell'apparato radicale degli alberi all'esterno evidenzia l'estrema attenzione alla qualità del risultato, fondata sulla convinzione che essa sia intrinsecamente correlata alla qualità della vita di coloro che abiteranno quegli spazi.
Il passaggio al digitale: BIM per l'innovazione del FM
Oggi, la struttura è gestita da un fondo immobiliare e il Building Manager ha espresso la necessità di innovare il processo manutentivo esistente, desiderando aggiornare l'anagrafica tecnica potendo usufruire di un suo gemello digitale (Digital Twin). Novigos Tecno ha messo in atto e certificato il processo di consulenza in ambito BIM, definendo una precisa strategia per la rilevazione ottimale degli asset e degli spazi. Inizialmente, tramite la scansione con tecnologia laser scanner, è stata prodotta una nuvola di punti con uno scostamento massimo di 1 mm rispetto alle dimensioni reali. Questa precisione ha consentito di ricostruire digitalmente e fedelmente il fabbricato, prestando massima attenzione agli elementi di particolare pregio architettonico.
Il modello BIM è stato poi arricchito con l'inserimento degli asset impiantistici, i quali sono stati adeguatamente censiti con tutte le informazioni necessarie – schede tecniche, manuali, dati di garanzia – per la predisposizione di un Piano di Manutenzione Efficace. Contestualmente, è stata definita la spazialità della struttura.
Il Digital Twin in azione: la piattaforma FM360
Gli step finali hanno realizzato l'integrazione tra il mondo fisico e quello digitale. Il modello BIM As-Built è stato caricato sulla piattaforma gestionale FM360, interamente sviluppata da Novigos Tecno. A completamento, sugli asset oggetto di manutenzione sono state apposte etichette con tecnologia NFC (Near Field Communication).
Queste etichette non sono semplici identificativi: esse attivano l'interconnessione tra il Cespite Immobile e la sua controparte digitale, generando di fatto un Digital Twin dinamico. Questo gemello digitale è in grado di recepire le attività eseguite in-site in tempo reale, fornendo così uno status sempre aggiornato dell'anagrafica tecnica e manutentiva. L'adozione di questa metodologia trasforma la gestione di un patrimonio edilizio di pregio in un processo di Facility Management 4.0, garantendo efficienza operativa e la massima conservazione del valore nel tempo.
