Il facility management: come si sta evolvendo il mercato. Quali sono le prospettive future, ma soprattutto quali sono le richieste dei committenti. Ne abbiamo parlato con Mariantonietta Lisena, Direttore Generale, IFMA Italia
di Pierpaolo Molinengo
In sintesi, in che cosa consiste il facility management?
Ogni azienda, per svolgere la propria attività ha bisogno di immobili, di spazi di lavoro e di una serie di servizi utili a porre i dipendenti nelle condizioni di svolgere le proprie mansioni. Il Facility Manager è la figura manageriale che coordina questi tre elementi, garantisce che ognuno di essi sia organizzato al meglio e ne gestisce i costi, in modo da creare un ambiente lavorativo che favorisca al massimo l'efficienza produttiva, ma che allo stesso tempo incida il meno possibile sul bilancio dell'azienda.
Più in particolare i servizi possono essere divisi in servizi all'edificio, ovvero la cura di quello che è di fatto l'involucro che contiene tutta l'attività dell'azienda (manutenzione, impianti, ecc.); servizi allo spazio, che includono tutti i fattori relativi all'ambiente fisico di lavoro e al suo layout; e infine servizi alle persone, una vasta area che comprende elementi quali la ristorazione, la gestione documentale, la reception, l'igiene ambientale, la sicurezza, ecc.
La disciplina del Facility Management pone a disposizione del Facility Manager un vasto bagaglio di strategie e di strumenti che gli consentono di analizzare, conoscere e riorganizzare i processi relativi a questi servizi in modo da renderli i più efficienti possibili e, soprattutto, strumentali al raggiungimento degli obiettivi generali della sua organizzazione. Uno di questi strumenti è l'outsourcing e consiste nel cedere a dei soggetti esterni gli aspetti operativi, e nei casi più evoluti anche parte di quelli gestionali, relativi all'erogazione dei servizi dell'azienda.
Quali sono le prospettive per i prossimi anni del settore?
Il futuro si prospetta più che positivo e caratterizzato da una crescita continua sia per la professione del Facility Manager che per il mercato della gestione di immobili e servizi in generale. Per ciò che riguarda quest'ultimo, le grandi multinazionali in questo periodo stanno mostrando una crescente tendenza a ricercare partner per la gestione dei servizi capaci di operare a livello internazionale; questa richiesta sta portando le maggiori società di Facility Management ad aumentare ulteriormente le loro dimensioni e soprattutto la loro capacità di operare a livello continentale.
Questo processo di espansione non sarà però l'unico tratto distintivo del mercato nel futuro più prossimo. L'industria del Facility Management, infatti, proseguirà lungo un percorso già intrapreso in questi ultimi anni, ovvero quello di una progressiva e sempre maggiore specializzazione che gli permetterà di allargare la sua sfera d'influenza ben oltre il classico campo d'azione del terziario. Già ora il Facility Management ha guadagnato una presenza non trascurabile in settori particolari come quello farmaceutico, quello bancario e le strutture ospedaliere e mostra inoltre un crescente interesse verso il turistico-alberghiero. Ciò che accumuna queste realtà è l'essere caratterizzate da attività di business per certi versi uniche e da servizi di supporto altrettanto peculiari. Il mercato del FM si sta espandendo in questi campi, e in altri, proprio perché ha imparato a riconoscere, analizzare e trattare nello specifico queste peculiarità. Perché ha compreso a fondo, in altre parole, che i servizi possono avere lo stesso nome (manutenzione, pulizia, energia, ecc) ma in ogni settore produttivo assumono delle caratteristiche, e soprattutto un valore e un significato, completamente diversi e quindi necessitano di approcci e strategie differenti. Il futuro perciò vedrà un'offerta di FM sempre più specializzata e in grado di trattare efficacemente le esigenze di settori specifici di domanda. Tale tendenza continuerà a crescere e finirà per coinvolgere settori come quello dell'aviazione (ad esempio con la gestione completa dei servizi di terra), dei centri commerciali e in generale tutte quelle industrie caratterizzate da una richiesta intensiva e specifica di servizi.
Non solo. Negli anni a venire le aziende avranno sempre più bisogno di aumentare la propria competitività e quindi concentreranno ulteriormente risorse e attenzione sulla propria attività principale, delegando tutto ciò che non è strettamente “core business” al Facility Manager. Ciò significa che questa figura professionale non solo vedrà aumentare notevolmente la sua presenza nelle aziende, ma anche lo spettro di attività affidate al suo controllo. Questo avrà una conseguenza diretta sul mercato, perché il Facility Manager, investito di un numero crescente di responsabilità, tenderà a ricercare la collaborazione di società di Facility Management in grado di fornirgli un supporto completo e a 360°. Soggetti, perciò, che non si limitino ad “eseguire”, ma che siano propositivi e soprattutto in grado di svolgere un'attività di tipo davvero gestionale, supportando quindi il Facility Manager in quello che è il cuore della sua professione. È perciò questa la direzione in cui dovranno muoversi i soggetti che operano nel mercato del FM: sapere garantire innovazione e management. E investire in formazione
Come si sta evolvendo il mercato del facility management in Italia?
Il mercato in Italia oggi si presenta ancora abbastanza frammentato, o meglio, nettamente diviso tra due tipi di realtà. Da un lato abbiamo piccole società fornitrici di singoli servizi e ultra specializzate; non è una sorpresa dato che questa, in fondo, è un po' la caratteristica principale del il mondo produttivo italiano. Dall'altro lato, invece, abbiamo un numero tutto sommato contenuto di grandi società che continuano ad espandersi con processi di acquisizione e fusione. Questa parte del mercato è coinvolta perciò in un processo di costante concentrazione per dar vita a soggetti di maggiori dimensioni e capaci di coprire un territorio di dimensioni sempre più estese.
Anche la professione del Facility Manager si è sviluppata in modo rapido e continua ad evolversi. All'inizio degli anni '90 questo ruolo era ricoperto da persone con un'impostazione prettamente tecnica e quindi concentrate soprattutto sulla gestione degli impianti. Ora, invece, i Facility Manager italiani stanno davvero diventando ciò che il loro titolo suggerisce debbano essere: dei Manager. Le loro sono quindi competenze soprattutto gestionali, di progettazione, pianificazione e controllo. Questi professionisti si muovono ora in piena sintonia con gli obiettivi a lungo termine dell'azienda, interpretando perciò la gestione dei servizi come strumento di supporto alle strategie dell'organizzazione. Ne deriva che i Facility Manager tendono ora a delegare all'esterno ogni attività puramente operativa per concentrarsi sugli aspetti strategici e sul controllo. Il prossimo passo, probabilmente, sarà quello che porterà il Facility Manager ad affidare all'esterno anche una parte delle attività di gestione e controllo affidandosi a società-partner dotate delle risorse e degli strumenti necessari per coprire efficacemente anche questo ruolo. Si tratta di un passaggio difficile, ma necessario, che richiede a questi professionisti e alle società di FM la capacità di instaurare un rapporto di completa partnership basato sull'assoluto trasparenza e sulla condivisione di obiettivi a lungo termine.
Quali sono i principali clienti che potrebbero usufruire dell'FM?
Organizzazioni che presentano un alto livello di complessità gestionale: per le dimensioni (un numero di dipendenti superiore alle 300 unità), per il numero o la distribuzione sul territorio dei suoi immobili, o infine per le caratteristiche uniche del suo core business e dei servizi collegati (ad esempio ospedali, centri commerciali e aeroporti). Un settore che potrebbe beneficiare in maniera notevole del Facility Management è quello della Pubblica Amministrazione, che presenta tutti e tre i tipi di complessità appena elencati e potrebbe trarre enormi vantaggi da un processo volto ad aumentare l'efficienza dei servizi. Anche i distretti industriali potrebbero usufruire in maniera assai positiva del Facility Management, a patto che i singoli soggetti che li compongono siano in grado, e soprattutto abbiano la volontà, di riunirsi per creare un sistema dotato delle dimensioni e del livello di complessità utile a beneficiare del knowhow portato dalle società di FM.
Quali sono le principali richieste dei committenti?
Ciò che le organizzazioni cercano sul mercato sono società di FM in grado di comprendere a fondo le loro esigenze e le caratteristiche peculiari del loro processo produttivo e che siano poi in grado di supportarli nella gestione dei servizi in maniera proattiva, portando davvero qualcosa di più rispetto a quanto questi soggetti sarebbero in grado di fare curando i servizi internamente. La richiesta maggiore, chiaramente, è quella di realizzare una riduzione delle spese. Questa, però, non deve essere il frutto di un taglio indiscriminato, ma il risultato di un processo di rivisitazione dei processi mirato a dare loro una maggiore flessibilità e velocità di reazione. Quello che le aziende chiedono, in definitiva, è un rapporto basato sull'assoluta trasparenza con una società che sappia curare a 360° i servizi e creare valore per tutta l'organizzazione.
