Puntare sul verde è una affare per inquilini e proprietari

Talvolta le aziende determinate a rendere ecosostenibili le proprie sedi trovano l’opposizione del locatore degli uffici. Che, però, possono essere convinti con i molti vantaggi di una scelta ecologica: dalle motivazioni ideali e di immagine, a quelle economiche, di risparmio e di investimento, fino ai numerosi risvolti pratici. Punto per punto tutti i perché di un’opzione vincente

Il rispetto per l’ambiente sta diventando un fattore dotato di notevole peso nelle decisioni delle aziende, che sono oggi sono sempre più determinate a rendere le loro sedi sostenibili. Tale determinazione a volta si scontra con un ostacolo all’apparenza insormontabile: lo scarso interesse in materia dei proprietari dell’immobile che ospita l’organizzazione. Dover operare in un edificio che non è di proprietà dell’azienda può porre il Facility Manager davanti ad una situazione estremamente frustrante, ovvero una limitata possibilità di intervento proprio su quelle aree in grado di portare i più sensibili miglioramenti dal punto di vista della sostenibilità: il bilancio energetico, quello idrico, la pulizia e la manutenzione, tutto ciò che viene comunemente definito servizi janitorial. L’unica opzione in questo caso è quella di illustrare al proprietario quali vantaggi, soprattutto di ordine economico, può ricavare da un edificio efficiente e a basso impatto ambientale. E gli argomenti da questo punto di vista non mancano.
Esistono essenzialmente tre classi di elementi su cui far leva per convincere il proprietario a rendere più sostenibile il suo immobile: un approccio idealistico, uno economico ed un terzo che potremmo definire semplicemente “pratico”.

Approccio idealistico
Si tratta di fare appello alla “corporate responsibility” del proprietario. Vi sono ricerche che mostrano come all’interno del mondo del Real Estate vi sia la diffusa convinzione che il settore non stia facendo abbastanza sforzi per muoversi in direzione di una maggiore sostenibilità degli edifici. Questo atteggiamento è difficile da spiegare, visto che i benefici economici portati dalla sostenibilità sono ormai stati dimostrati e quantificati da diversi studi.
I manager che decidono di seguire la strada del rispetto per l’ambiente non si limitano a far risparmiare soldi alla propria azienda, ma riescono anche a darle un bene difficilmente acquistabile: un’ottima immagine pubblica.
E non solo.
Il Dow Jones ora offre anche un Indice di Sostenibilità che pone in particolare risalto le aziende caratterizzate da un forte impegno a favore dell’ambiente e attira su di loro l’attenzione e il favore di chi deve scegliere l’azione giusta da acquistare. Il termine Responsible Property Investment (RPI) si riferisce a tutti i modi nei quali gli azionisti possono creare valore migliorando il profilo economico, sociale e ambientale dei propri investimenti. Il RPI sta diventando pratica comune soprattutto nel caso dei fondi pensione, che negli Stati Uniti rappresentano una percentuale consistente delle proprietà di immobili. Due dei più grandi e rispettati fondi pensione statunitensi, il CALPERS (California Public Employees Retirement System) e il CALSTRS (California State Teachers Retirement System) hanno stabilito una linea di condotta molto ferrea in tema di sostenibilità, scegliendo di investire il proprio capitale solo in edifici verdi.
L’approccio del RPI non è filantropia; è piuttosto un metodo sicuro ed efficace per affrontare gli investimenti a lungo termine riducendo al minimo i rischi ad essi correlati ed esaltandone le possibilità di successo. La sua crescente diffusione sta facendo guadagnare sempre più valore ed importanza proprio agli edifici verdi.
E, sempre ragionando in termini di lungo periodo, il proprietario immobiliare dovrebbe anche considerare che ciò che oggi è solo coscienza civile, domani potrebbe diventare legge. L’attività legislativa di molti Paesi sta andando proprio nella direzione di imporre alcune scelte destinate a diminuire l’impatto ambientale degli edifici. Meglio allora anticipare i tempi e applicare soluzioni sostenibili ora, piuttosto che trovarsi costretti a farlo un domani, magari in un momento in cui si hanno poche risorse finanziarie a disposizione.

Approccio economico
Un altro  modo estremamente convincente per presentare l’opzione della sostenibilità alla proprietà dell’immobile è illustrare la portata dei risparmi che posso essere realizzati grazie ad un bilancio energetico ed idrico efficienti. Migliorare l’efficienza energetica, ad esempio, può portare a ridurre la spesa per le utility anche del 30%.
La sostenibilità ambientale può anche contribuire ad innalzare il net operating income (risultato ante oneri finanziari), con grandi benefici per il proprietario, dato che nella pratica del Real Estate tale risultato viene spesso usato come cap rate (livello di capitalizzazione) per determinare il valore della proprietà. Dopo aver stabilito il Gross Operating Income (margine operativo lordo) del bene immobiliare è necessario misurare le spese operative, che includono i costi per la gestione, per la parte legale, per l’assicurazione e per le forniture, le tasse e le utility. Il valore che resta dopo la sottrazione di queste voci di costo è proprio il net operating income; rendere l’edificio più efficiente perciò aumenta il net operating income  e quindi i profitti generati dall’immobile.
I dati a supporto di questo concetto non mancano; uno studio dello Stato della California dimostra che aumentare del 2% gli investimenti allo scopo di rendere più verde l’edificio si traduce in un risparmio complessivo del 20% lungo il ciclo di vita dell'edificio, ovvero il decuplo dell'investimento iniziale.
Altri studi mostrano che gli edifici sostenibili sono valutati in maniera più generosa (circa il 10% in più rispetto a quelli tradizionali) e garantiscono anche la possibilità di imporre con successo prezzi di vendita dal 15% al 25% più alti.

Approccio pratico
Un terzo argomento di sicura presa riguarda la percentuale di occupazione degli edifici, uno dei fattori che sta senz’altro più a cuore ai proprietari immobiliari. La richiesta per gli edifici verdi sta crescendo in una misura che è ormai difficile ignorare; quando possibile, ogni azienda in cerca di una sede preferirà optare per un immobile sostenibile, piuttosto che per uno di vecchia concezione. E chi occupa uno di questi ultimi è di solito alla costante ricerca di una buona occasione per abbandonarlo. Questa tendenza si registra soprattutto tra le grandi corporation e i maggiori istituti finanziari. I motivi sono diversi: fattori legati alla corporate responsibility, i risparmi garantiti da un edificio efficiente dal punto di vista energetico e i comprovati miglioramenti nella produttività fatti registrare da chi opera in luoghi di lavoro sostenibili. Da questo punto di vista un servizio di pulizia “verde” acquista enorme importanza. In molti edifici concessi in affitto, soprattutto se in multilocazione, è la proprietà a gestire il servizio di pulizia. È importantissimo che scelga quello giusto, dato che la qualità ambientale del luogo di lavoro è una componente critica per la salvaguardia della salute, e per la produttività, del personale. Può essere difficile da credere, ma la qualità dell’aria all’interno dell’edificio può essere dalle venti alle cento volte peggiore di quella esterna. Lo U.S. Occupational Safety and Health Administration (l’agenzia governativa statunitense deputata a garantire che i luoghi di lavoro siano sani e sicuri) stima che una scarsa qualità interna dell’aria ogni anno fa sentire i suoi effetti negativi su decine di milioni di persone e che, nei soli Stati Uniti, siano ben 10 milioni i giorni di lavoro perduti a causa di reazioni allergiche provocate da un ambiente interno non salutare. Secondo tali stime, l’inquinamento interno dell’aria ogni anno costerebbe alle aziende del Nord America più di 50 miliardi di dollari in spese sanitarie, ore di produzione perse e costi derivanti dal turnover del personale, comprensibilmente attirato da ambienti di lavoro più sani. Le aziende perciò hanno letteralmente milioni di motivi per desiderare di operare in un edificio sostenibile; se la proprietà immobiliare non è in grado di garantirgliene uno, è molto probabile che le organizzazioni si rivolgano altrove.

Grazie ad anni di studi, i Facility Manager hanno ormai compreso che gli edifici verdi sono prima di tutto un buon affare. Il loro compito ora è farlo sapere a tutte le parti coinvolte nel mercato immobiliare.


Articolo apparso su Gestire n°66-67
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Tratto da: Does your landlord create a sustainable space?
Di: Bill Conley
FMJ Settembre/Ottobre 2008