L'importanza del servizio di Design & Build

Intervista al professor Roberto Cigolini, Professore Associato del Dipartimento di Ingegneria Gestionale del Politecnico di Milano, che disegna un quadro dell'attuale situazione del mercato italiano del FM dal lato dell'offerta e sottolinea l'importanza del "design & build".

Quali sono oggi le sfide più importanti per un fornitore di FM ?
I fornitori di servizi di FM sono “sotto pressione”, perché i loro clienti sono, in molti casi, a loro volta in difficoltà, vuoi per il contesto economico Europeo, vuoi per la specifica situazione di alcuni Paesi, tra cui l’Italia. Così, il tradizionale tema del reporting – cioè degli indicatori, KPI ecc. – comunque sempre di attualità, è reso più complesso dalla continua richiesta di rendere evidente il contributo di ogni singolo servizio (secondo il livello qualitativo concordato) alla creazione di valore per il cliente. Inoltre, accanto al tema evergreen del risparmio energetico, si affiancano richieste crescenti in tema di gestione dei rifiuti di tipo industriale e, soprattutto, di design & build, ovvero sia la manutenzione edile/civile straordinaria sia le ristrutturazioni, ad esempio in corrispondenza di un cambio di destinazione d’uso o di una trasformazione urbana.

Come si potrebbe configurare l’integrazione del servizio design & build nel portafoglio di una società di FM ?  
Nell’ambito dei contratti di global service, i fornitori sono tradizionalmente remunerati in tre modi: a canone, a misura e per i lavori straordinari. Col tempo, la quota a canone si è impoverita, diventando poco redditizia per il fornitore e ora è anche spesso considerata dal cliente una spesa ingiustificata. La quota a misura si è assottigliata anch’essa, parallelamente alla riduzione dei margini di discrezionalità degli uffici acquisti. Le opportunità per i fornitori sono, quindi, nei lavori straordinari, con qualche elemento di attenzione: (i) sono attività asincrone rispetto al global service: generano spesso volumi di attività “impulsivi” che poi si esauriscono nel giro di qualche mese, (ii) coinvolgono cifre importanti in unico processo decisionale con grande episodicità: ciò introduce un elemento di rischio non confrontabile col global service a cui molti operatori sono abituati, (iii) la modalità di gara è di solito più smile alle infrastrutture o alle costruzioni, (iv) il servizio di design & build deve esser sinergico rispetto al resto del portafoglio, altrimenti il fornitore di FM replica al suo interno proprio l’inefficienza che esso si propone di eliminare.

Che vantaggio c’è per il cliente a far eseguire a un fornitore di FM un servizio generalmente svolto da altri ?
Il vantaggio è nell’integrazione tra progettazione, esecuzione dei lavori e gestione dell’edificio trasformato. Tradizionalmente queste tre fasi sono svolte da soggetti diversi – rispettivamente: società di Ingegneria, di Costruzione e di FM – che hanno obiettivi, organizzazioni e modalità operative molto diverse. Le società di FM – o, almeno, alcune di esse – (i) sono già dotate di un modello organizzativo che preveda un singolo punto di contatto, (ii) dispongono di un ombrello finanziario che dà garanzie al committente, (iii) sono abituate a minimizzare oneri e rischi di medio-lungo periodo per via della continuità nella gestione e manutenzione degli edifici e (iv), soprattutto nel caso di imprese multinazionali, possono sviluppare e sostenere un crescente valore di brand protection nei confronti del loro cliente.

Come il servizio di design & build contribuisce al valore dell’immobile ?
Questa domanda richiede una doverosa premessa: la crisi immobiliare che stiamo tuttora subendo ha trovato origine, a metà del decennio scorso, nel proliferare dei mutui subprime ovvero – molto semplificando – concessi con leggerezza. Oltre ai molti effetti negativi, tuttavia, tale crisi ha contribuito a far percepire un immobile non solo come un bene da costruire, vendere e trasformare, ma anche come uno strumento finanziario disponibile “in sé”. Quando, allora, un immobile è oggetto d’investimento, ad esempio da parte di fondi pensione, fondi immobiliari, fondi sovrani o singoli imprenditori, esso deve rispondere alle pragmatiche metodologie di controllo di lungo periodo sia di costi e rischi (da minimizzare) sia di iniziative proattive di valorizzazione (da massimizzare) al pari dei titoli mobiliari, ad esempio corporate o government bond.  
Un immobile, però, non sarà mai davvero confrontabile con un investimento mobiliare se, fin dal concepimento del “bond immobiliare”, non saranno coinvolti i portatori d’interesse di lungo periodo che, con una progettazione (design) e un’esecuzione (build) efficaci, ne permettano una gestione (FM) efficiente. Questa filiera richiede di condividere linguaggi, metriche, visioni da parte di progettisti, costruttori, gestori e finanziatori. Soltanto i soggetti capaci di integrare il design & build col FM sono candidati ad attrarre risorse finanziarie alla ricerca di affidabilità, controllo e buona governance, valori importanti dopo i molti scandali, frutto di una coniugazione impropria quando non criminosa di operatori finanziari e operatori immobiliari. Chi saprà, invece, coniugare, controllare e sviluppare la progettazione con la costruzione e con la gestione, avrà anche l’opportunità di raccogliere i frutti degli strumenti finanziari – che non tarderanno ad affacciarsi sul mercato – capaci di generare, nel lungo periodo, rendimenti confrontabili con i più solidi titoli mobiliari (bond).

Chi in Italia ha intrapreso questa strada e come si sta muovendo ?
Qualche passo importante è già stato fatto da OSMI – Borsa immobiliare (un’azienda speciale della CCIAA di Milano) e dal Politecnico di Milano (in particolare i dipartimenti ABC e DIG). Un soggetto privato che sta muovendosi in questa direzione è ISS Facility Services, filiale italiana di una multinazionale danese che opera in oltre 50 Paesi, occupandosi storicamente di gestione degli immobili. In sintonia, quindi, sia con componenti della Società Civile sia con istituzioni universitarie, ISS Facility Services ha avviato un’innovazione organizzativa e culturale, estendendo la “filiera” dell’immobile dalla progettazione (design), alla costruzione (build), alla gestione (FM) per procurare benefici sostanziali nel lungo periodo ai clienti che richiedono partner capaci di garantire la redditività di immobili facendosene carico con una responsabilizzazione in tutte le fasi della loro evoluzione tecnico-commerciale e di immagine (brand).

Per ulteriori informazioni: marketing@issfacilityservices.it

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