La trasformazione di vecchie caserme e fabbriche abbandonate in abitazioni sostenibili

Come gli edifici dell’ex Germania Est, una fabbrica di tessuti di Philadelphia e una centrale elettrica di Austin hanno trovato una nuova vita all’insegna del verde.

di Elisabeth Braw


Camminando per la Friedrich-Adolf-Richter-Straße di Rudolstadt in Germania è possibile che non si noti nulla di strano nella casa multifamiliare dipinta di giallo acceso che occupa una consistente porzione della via. Eppure, meno di 20 anni fa quello, stesso edificio era una sporca e decrepita caserma militare dell’Unione Sovietica, rimasta inutilizzata dal giorno del definitivo ritiro dell’Armata Rossa dalla Germania Est.

È questo la nuova tendenza dell’edilizia sostenibile: recuperare vecchie fabbriche e centrali elettriche in disuso e trasformarle in case, uffici e negozi sostenibili.
“Quando le persone cercano una casa, gli elementi che tengono in maggior conto sono la posizione e il costo; il terzo fattore in ordine di importanza è la sostenibilità” afferma Arndt Hobrecker, Director of Properties della LEG Thüringen, l’agenzia che si occupa di rimodellare e dare in affitto le vecchie caserme nello stato federale tedesco della Turingia, di cui fa parte Rudolstadt “e le caratteristiche di questi edifici, con i loro muri spessi che conservano il calore in inverno e il fresco in estate, li rendono già sostenibili di per sé”.

Grazie a circa 800 tra caserme, aeroporti e altre strutture militari abbandonate dall’Armata Rossa, le città dell’ex Germania dell’Est rappresentano oggi un laboratorio virtuale nel quale sperimentare e perfezionare il recupero dei vecchi edifici e la loro trasformazione in immobili sostenibili.

 “Adattare e riutilizzare questi edifici è un’ottima soluzione dal punto di vista ambientale” spiega Rajat Gupta, professore di architettura sostenibile e mutazioni climatiche e direttore dell’Oxford Institute for Sustainable Development (OISD). "A differenza delle moderne costruzioni, queste strutture presentano di solito mura molto spesse, capaci di mantenere il caldo all’esterno dell’edificio. Questa caratteristica li renderà sempre più appetibili dal punto di vista abitativo, soprattutto in virtù del progressivo riscaldamento climatico del nostro pianeta”.

La riconversione delle fabbriche è chiaramente una pratica vecchia di decenni, ma la vera novità di queste operazioni di recupero risiede proprio in una maggiore attenzione al parametro della sostenibilità. L’altro fattore inedito è rappresentato in Europa dalla grande e recente disponibilità di strutture militari abbandonate a causa della riduzione delle forze armate nei Paesi del continente. Allo stesso modo, gli USA hanno visto impennarsi il numero di fabbriche inutilizzate, a causa della scelta di molte imprese di trasferire la produzione in Asia.

A Montreal un vecchio stabilimento per la produzione di vagoni ferroviari è stato trasformato in abitazioni e uffici dotati di certificazione LEED. A New York la National Audubon Society ha ora sede in un’ex fabbrica di vestiti, rimodellata secondo i canoni della sostenibilità e ora in grado di consumare il 62% di energia in meno rispetto a un tradizionale edificio a uso ufficio. Chicago ha anche visto la trasformazione di un impianto alimentare in una fattoria verticale (ovvero fattorie che permettono un sistema di coltivazione indoor multilivello. Sorgono all’interno della città, occupando un edificio a più piani e sviluppandosi quindi in altezza).

“Nella ricerca di un design sostenibile, riutilizzare l’energia incorporata in un edificio esistente è di enorme aiuto” afferma Michael Garrison, professore di architettura all’University of Texas di Austin. “La maggior parte dei materiali possono essere riutilizzati e molti edifici riconvertiti, estendendo così in maniera significativa il ciclo di vita sia delle materie prime che degli immobili e risparmiando un significativo ammontare di energia”.

Da quanto si evince da uno studio del 2012, ristrutturare un vecchio edificio per renderlo del 30% più efficiente dal punto di vista energetico ha minore impatto sull’ambiente rispetto al costruirne uno nuovo caratterizzato dallo stesso dispendio energetico. Detto in altri termini: riconvertire le fabbriche è un’operazione conveniente sia dal punto di vista della sostenibilità che da quello che economico.

È il caso di Philadelphia, un tempo tra le capitali della produzione industriale e ora caratterizzata da un’abbondanza di fabbriche in disuso. I suoi cittadini oggi possono scegliere di vivere nei Rag Flats, appartamenti ricavati da una vecchia fabbrica di tessuti, o nei Capital Flats, derivati da uno stabilimento per la lavorazione della carne. Entrambe le strutture sono state trasformate in moderni edifici a uso abitativo con terrazzi verdi, pannelli solari e serbatoi per la raccolta dell’acqua piovana.

“Philadelphia non è più un centro industriale, ma il flusso di persone che vogliono trasferirsi in questa città è comunque in aumento” spiega Timothy McDonald, presidente della Onion Flats, l’azienda responsabile della conversione dei Rag Flats e dei Capital Flats. "Questo tipo di edifici semplicemente non li costruiscono più. E sono perfetti per combattere gli effetti del riscaldamento globale. Salvare edifici come questi è solo un’operazione di comune buon senso”.

Ma c’è un problema: le tossine. La riconversione delle caserme dell’Armata Rossa della Turingia ha richiesto un’attenta rimozione di tubi di piombo, vernici tossiche e benzina. Come altri Stati del Patto di Varsavia, l’ex Germania dell’Est se non altro ha avuto la “fortuna” di non essersi potuta permettere, nel corso della sua storia, grandi quantitativi di prodotti chimici e amianto, usati invece in grande quantità nell’Europa occidentale e negli Stati Uniti. “L’ostacolo maggiore in questi processi di riconversione è proprio rimuovere l’amianto” nota Gupta “ed è un fattore che può complicare in maniera notevole l’operazione”. Fa però notare anche che le regole dell’EU richiedono un trattamento speciale dell’amianto anche nel caso della demolizione di edifici, e quindi abbattere semplicemente la struttura richiederebbe comunque dei costi a carico della città o dell’imprenditore edile.

Altro problema deriva dal fatto che queste vecchie fabbriche e caserme sono a volte considerate patrimonio nazionale. Hobrecker ad esempio spiega come la LEG Thüringen non abbia nemmeno preso in considerazione l’idea di mettere dei pannelli solari sui tetti delle caserme riconvertite, perché la loro applicazione sarebbe stata sicuramente rifiutata perché contraria alle norme che regolano gli edifici di interesse storico.

E c’è da aggiungere infine come non tutte le fabbriche o caserme siano dotate di una conformazione o di un aspetto estetico capaci di attrarre degli investitori immobiliari.
Malgrado questi problemi, l’opzione della riconversione sostenibile dei vecchi e grandi edifici abbandonati continua a guadagnare popolarità.

Ad Austin, il famoso edificio art deco Seaholm Power Plant sta per essere trasformato in appartamenti sostenibili e spazi commerciali. “L’opzione più sostenibile era salvarlo” afferma l’architetto di Austin Sinclair Black, forza trainante della decisione. “È un edificio magnifico. E una struttura del genere possiede un enorme quantitativo di energia incorporata che è possibile sfruttare grazie ad un attento processo di riconversione dell’edificio”. L’uso sostenibile di fabbriche e caserme, prevede Black, sarà il futuro delle città. E gli immobiliaristi avranno un’abbondanza di edifici tra cui scegliere.

Traduzione di: “Turning ageing barracks and forgotten factories into sustainable housing”
The Guardian, 25 Ottobre 2013