Assoedilizia: è vera ripresa immobiliare?
Data di pubblicazione: 11 NOV 2016
Successo per la 17a edizione del Facility Management Day organizzato da IFMA Italia.
L’evento milanese ha segnato un momento di svolta per tutto il comparto della gestione dei servizi alle aziende e alle comunità complesse, come mostrano i 700 iscritti, quasi 200 in più rispetto alla scorsa edizione. Segno tangibile del forte interesse che sta suscitando un settore che si prefigura, come sempre, più strategico per l’Italia, e che muove circa 500 miliardi di dollari a livello globale.
A questa importante assise è stata invitata Assoedilizia che ha espresso il proprio parere sulla auspicata ripresa del settore immobiliare, evidenziando, tra l'altro le potenzialita' economico-sociali legate ad un comparto di notevole interesse, finora abbastanza negletto: quello dell’edilizia per anziani.
Due o tre trimestri consecutivi di aumento a due cifre del numero delle compravendite immobiliari sono un fatto certamente positivo per l’economia italiana; ma se la crescita economica continuera' a ristagnare il fenomeno non potra' durare.
Oggi si sta smaltendo molto invenduto a prezzi scontati, non si può parlare di vera ripresa. Si tratta di stabilizzazione, non di rilancio, di rimpiazzo delle abitazioni e non di espansione. Restano e resteranno lontanissimi i record delle compravendite del 2006 – 845.000 mentre quest’anno si chiuderà a meno di 500.000 – e dei prezzi del 2007.
Fa eccezione il mercato dell'immobile di lusso, a conferma della dicotomia crescente tra l'economia basata sull' immagine, sui beni immateriali e sui mercati esteri e quella materiale e domestica, in grande sofferenza: ma si tratta di un mercato di nicchia, scarsamente influente per la ripresa.
Cosa deve accadere affinché il mercato residenziale riparta e con esso, si sa, tutta la nostra economia?
Riportare la fiducia nelle famiglie italiane perche' tornino a spendere ed a investire i propri risparmi nell'economia reale e non in quella finanziaria. Occorre ripristinare nelle famiglie il senso della tesaurizzazione attraverso l'investimenti immobiliare rendendo interessante l'investimento stesso a prescindere dalla redditivita', ma sulla base di un valore di mercato che si mantenga o si rafforzi nel tempo.
Per ottenere questo risultato bisogna fare un percorso esattamente inverso rispetto a quello compiuto sinora.
Primo. Abbassare il carico fiscale sugli immobili a reddito posseduti dalle famiglie, sia personalmente sia attraverso societa' di gestione immobiliare; quindi ripristinare la deduzione forfetaria al 15 % delle spese manutentive e introdurre la cedolare secca per locazioni commerciali.
Va eliminata l'assurda tassazione in sede Irpef degli immobili commerciali sfitti.
Parallelamente, per le societa' immobiliari, occorre un meccanismo di alleggerimento dell'onere tributario Ires e Imu. Eliminare gli spauracchi fiscali quali riforma catastale, imposta patrimoniale aggiuntiva alla attuale, revisione delle imposte successorie. Se ne parla continuamente con troppa leggerezza generando insicurezza e quindi sfiducia.
E ancora. Evitare di tendere a trasformare l'investimento immobiliare economico in investimento a welfare. No quindi a politiche dei differenziali fiscali nelle imposte dirette ed in sede IMU.
Infine. Costruire le case di edilizia residenziale pubblica che oggi mancano.
La tavola rotonda Ifma coordinata da Gualtiero Tamburini – cui hanno partecipato anche Carola Giuseppetti, consigliere e direttore generale Sidief e Camilla Senzani, direttore generale Yougenio - ha consentito di sottolineare un tema che sembra non adeguatamente trattato: la casa e gli anziani. Per meglio dire, la necessità di realizzare e gestire strutture adatte a loro prevalentemente trasformando gli immobili esistenti.
Qualche dato che inquadra la situazione. L’Italia è sempre più ‘vecchia’. Continua infatti a crescere il numero di anziani nel Paese, si stima che entro il 2030 saranno il 26,5% della popolazione. Negli ultimi 20 anni il tasso di over 80 è aumentato del 150%.
E’ la conseguenza della drammatica diminuzione delle nascite, ma anche del fatto di essere uno dei Paesi con più alto tasso di longevità in Europa (ma anche nel mondo) dove si colloca al terzo posto dopo Francia e Spagna non contando il minuscolo Lussemburgo. Da noi gli ultra 65enni sono 13.370.000, nel 2002 erano quasi 3 milioni di meno, 10.650.000; in Lombardia sono 2.193.000, nel 2002 erano 1.645.000. Quasi 10 milioni, in Italia, sono proprietari di casa.
La situazione dell'anziano in rapporto alla casa è drammaticamente "italiana": nel senso che, pur essendo da tempo prevedibile lo sviluppo numerico della "terza e quarta età", ben poco è stato fatto - sia dal pubblico che dal privato - per rispondere alle nuove esigenze.
Un contributo alla soluzione del problema economico e sociale insieme viene da:
- adeguamento delle abitazioni alle esigenze dell’anziano;
- realizzazione di piccole unità autonome che potremmo definire “case amichevoli”. Palazzine di pochi alloggi nei quali ospitare singoli o coppie che possono arredare i loro appartamentini con mobili propri. I pasti possono essere preparati nei minialloggi o forniti dalla “casa amichevole”, dotata di luoghi collettivi di riunione, e gestita/assistita da persona/e in grado di soddisfare le diverse esigenze.
Servizi generali collettivi, quali pulizia, portierato, biancheria e lavanderia, prima assistenza medica, organizzazione di servizi di informazione.
A differenza di quanto avviene usualmente, la collocazione di queste strutture e' preferibilmente immaginabile nel centro della città: trattandosi di ristrutturazione di edifici già esistenti, quindi immersi nella la vita sociale di ogni giorno.
Naturalmente i due tipi di intervento proposti abbisognano dell’apporto pubblico al quale verrebbe in cambio l’enorme vantaggio di ridurre le spese sostenute per i ricoveri nelle Rsa che, ovviamente, non potranno essere in toto sostituite. Agli operatori privati si offre l' opportunità di entrare nel mercato degli anziani rispondendo ad una domanda in aumento esponenziale.
Alla conferenza era presente il presidente di Ifma Tony Keane, per la prima volta alla manifestazione organizzata annualmente dal capitolo italiano, il cui presidente Alfredo Romeo ha sottolineato come la figura del Facility Manager stia assumendo un ruolo centrale in tutte le organizzazioni, siano esse aziende private, pubbliche amministrazioni o, in generale, comunità complesse. Senza il Facility Manager, ha notato Romeo, non esiste una reale efficienza, crescita, valore in nessuna di queste realtà ed è quindi sensato che tale ruolo divenga centrale per lo sviluppo dell’intero sistema Paese. Un segnale colto anche dalle amministrazioni cittadine, presenti in maniera significativa al FM Day grazie alla partecipazione dei direttori generali di diversi Comuni italiani.
