Il ruolo del BIM nel Real Estate

 

In un recente convegno a Milano sono stati presentati numeri che fanno comprendere come lo scenario immobiliare sia profondamente mutato negli ultimi anni. Il 4% della totalità degli immobili a livello europeo (in Italia siamo ancora al 3% ma in forte crescita) è di proprietà di fondi, enti o soggetti il cui scopo è metterli a reddito. Questo significa che, se ci affacciamo alla finestra, abbiamo il 4% di probabilità di guardare in quel momento un immobile che non appartiene a un privato cittadino.
 

Alla presentazione dell’Outlook 3D 2017 poche settimane dopo è apparso evidente come l’Italia sia diventata una terra capace di attrarre importanti investimenti in campo immobiliare, proprio perché in questo settore negli anni ha saputo garantire, incurante dell’instabilità politica, delle lacune normative, e dei problemi ambientali, una stabilità di rendimento certamente maggiore di altri Paesi, dove i rendimenti possono essere stati anche più alti ma più volatili.

Arriva perciò anche in Italia il modello americano dell’accesso rispetto alla proprietà anche nel campo del residenziale, e non solo degli uffici, modello raccontato con efficacia da Jeremy Rifkin già nel 2000 (J. Rifkin, L’era dell’accesso, 2000). L’edificio diventa ora il mezzo per fornire servizi, e il servizio abitativo o di ospitalità è solo uno dei servizi forniti. Allo stesso tempo diventa però anche parte integrante del core business, e non più elemento accessorio. Riduzione dei costi, diretti e indiretti, e incremento della qualità dei servizi, assumono quindi valenza strategica per la conquista del mercato.
 

Il BIM è uno degli elementi del concetto di Industria 4.0, ovvero un approccio che permetta di mettere in connessione informazioni differenti tra di loro sfruttando la tecnologia che oggi abbiamo a disposizione. Questo livello tecnologico è, tuttavia, molto più vicino di quanto si possa immaginare. La creazione di una unica base dati, costruita sull’edificio, intorno al quale ruotano informazioni legate alle persone, alle cose, ai processi relativi sia alle persone che alle cose, intendendo come elementi fisici l’edificio stesso e le singole unità immobiliari o particelle catastali che lo compongono, permette di avere sotto controllo tutti i fattori che concorrono a determinare la redditività dell’edificio:

La trasformazione in atto nel mondo dell’ingegneria e della manutenzione, paragonabile all’avvento del CAD, faciliterà e accelererà il ridisegno e la ridefinizione senza preconcetti (blur) dei processi anche nell’intero settore del Real Estate per poter garantire agli investitori, spesso stranieri, il ritorno degli investimenti fatti.

Soluzioni gestionali come FM:Interact permettono di guardare all’edificio da tutti e tre i fattori chiave citati prima, i costi, vale a dire tutto ciò che è legato al ciclo passivo nell’edificio, i ricavi, e quindi il ciclo attivo, dalla gestione dei contratti fino alla tracciatura degli incassi, e la qualità di tutti i servizi forniti nell’ambito del contratto tra i diversi attori, ovvero proprietario, gestore, manutentore, utenti, che possono interagire e accedere alle informazioni in funzione del proprio ruolo. La possibilità di integrarsi con i sistemi esistenti rende l’evoluzione dei processi fattibile in un numero ampio di situazioni, dato che non bisogna mai perdere di vista l’esigenza di disegnare percorsi compatibili con le proprie organizzazioni.

Centralità dell'edificio (workplace) 
 

La sintesi della metodologia BIM è quella di avere un unico oggetto che si evolve dall’idea iniziale, prende forma attraverso la progettazione, si materializza nella costruzione, e poi giorno per giorno viene costantemente mantenuto moderno e mai obsoleto attraverso la gestione, per arrivare integro al momento del suo revamping, sempre presente ormai nel ciclo di vita dei nostri edifici, che vedono la dismissione solo dopo molti anni.
 

La possibilità di avere una soluzione gestionale che permette di utilizzare non solo una base dati CAD, ma anche la stessa base dati BIM, e di mantenerla poi aggiornata con facilità senza richiedere competenze specifiche, consente di dare concretezza a questo processo, e di facilitare il raggiungimento degli obiettivi fissati nell’ambito dei costi, dei ricavi e della qualità dei servizi.
 

Vista BIM da FM:Interact 
 

E’ essenziale che venga mantenuta intatta, quindi, la centralità dell’edificio (workplace), le cui informazioni devono essere costantemente allineate. Il BIM in questo senso svolge un contributo importante perché, oltre a fornire strumenti di progettazione evoluti, fornisce come output un database, il modello BIM, in grado di contenere una quantità enorme di informazioni. FM:Interact rappresenta la soluzione gestionale per accedere alle informazioni contenute nel modello BIM, integrarle con tutte le informazioni che da elementi tecnici nascono come spazi occupati, tipologia di spazi, classe energetica, rendita catastale, e così via, e aggiornarle, senza dover avere una organizzazione competente, se non in maniera minima, sugli strumenti BIM.